Ya revisamos las barreras intangibles o miedos que hay que vencer para poder avanzar como inversionista inmobiliario (ver artículo Obstáculos de la Inversión Inmobiliaria). Ahora veremos los obstáculos objetivos o riesgos de la inversión inmobiliaria, es decir, los que tenemos que gestionar cuando ya controlamos los miedos. Estos riesgos yo los clasifico en 3 grupos:

Riesgos de la evaluación inmobiliaria:

Durante el proceso de evaluación de una inversión en bienes raíces, el principal riesgo es NO realizar de manera correcta este proceso. No considerar todas las variables, saltarse algún paso, o no determinar algún costo relevante que te impida tomar una decisión financieramente responsable e inteligente y, esto, afecte de manera negativa la inversión en su etapa de implementación.

Este es un proceso que hay que llevar a cabo rigurosa y completamente, en especial cuando estás comenzando. El instinto y las corazonadas son acertadas cuando ya tienes experiencia al respecto y, has evaluado y realizado muchas inversiones. Esta es la etapa donde un inversionista genera valor, porque la utilidad de una inversión no se genera al vender, sino que al comprar. Por esta razón, un inversionista exitoso jamás delega esta responsabilidad.

Dicho esto, los puntos que no pueden faltar durante la evaluación son:

Uno de los principales problemas para los inversionistas más nuevos, es pensar que el bien raíz la estoy comprando para mí, pensando en mis gustos, mis necesidades. Esto es un negocio y hay que tomarlo como tal, por lo tanto, hay que enfocarse en la demanda/los clientes y no en uno. Centrarse en aquello que siempre tendrá demanda, no importando las modas o los cambios de tendencias.

El segundo punto para tener en consideración es estudiar el mercado, es decir, la oferta y demanda de la zona/barrio. Buscamos una zona con una baja oferta y una alta demanda por arriendos y creciente en el tiempo. Una lección muy importante es que el mercado importa más que la propiedad. Ver si es un barrio emergente o consolidado, cómo ha sido su plusvalía, vacancia y, por sobre todo, sus proyecciones futuras. Quieres surfear la ola, no crearla.

El tercer punto es observar a tu alrededor, pon mucha atención al vecindario antes de enfocarte de lleno en la propiedad. Recuerda que no puedes cambiar el vecindario. Asegúrate de estar dispuesto a administrar el lugar donde se encuentra la propiedad. Conoce el entorno, el vecindario y, por último, la propiedad, tanto por medio de internet como físicamente, analiza la seguridad, la conectividad, su ubicación y el estado material de la propiedad. Si la propiedad se encuentra en otra área geográfica, entonces, asesórate bien. Yo personalmente cometí un gran error por no conocer el vecindario personalmente.

El cuarto punto es determinar el presupuesto operativo o plan de la propiedad:

• Ingreso de la propiedad (incluida la vacancia).
• Gastos operativos.
• El financiamiento y tu capacidad de crédito.
• Tasa de capitalización (caprate) y rendimiento sobre tu inversión.
• Otros indicadores acordes a tus objetivos.

Cualquier problema detectado durante el proceso de evaluación, es una buena noticia, porque te permite no continuar con el trato, negociar el precio o incluirlo en el presupuesto operativo de la propiedad y, que es la base de una inversión exitosa. Lo único que debe preocuparte es no dejar nada por descubrir(costo oculto), cerrar una venta te ata a todos los problemas ocultos. Debes ser muy riguroso durante esta etapa.

Riesgos de la compraventa de un bien raíz.

El proceso de la compraventa, generalmente se lleva a cabo acompañado de una Inmobiliaria, Bróker Inmobiliario o Corredor de Propiedades, quienes te van a acompañar durante este proceso. Por este motivo, el principal riesgo que gestionar es la redacción de la Promesa de Compraventa de la propiedad. Para eso te indico cuáles son los puntos que no pueden faltar en una promesa. Además, es importante que conozcas todas las etapas de este proceso para que vayas aprendiendo de cada una de ellas.

1. Etapas: Negociación y cierre negocios (promesa); Due Diligence; Escrituración (tasación, estudio de títulos, cierre de condiciones, redacción de la escritura, firma); Inscripción de la propiedad (cierre escritura en notaria, inscripción en el CBR); Pago y entrega de la propiedad.

2. Promesa: Los puntos que debes revisar con atención son:

a. Precio: todo lo relacionado con el precio del inmueble y su pago: Moneda, valor, pie, cuotas, forma de pago, IVA, reajustes, etc.
b. Plazos: para la firma de la escritura y para la entrega material del bien raíz.
c. Incumplimientos y multas: Qué sucede si una de las partes incumple el contrato, cuáles son las causales de incumplimiento y las multas asociadas.
d. Contingencias: Bajo qué circunstancias se puede dar término al contrato (resciliación) y no caer en incumplimientos y multas. Devolución del precio pagado.
e. Cesiones de derechos.
f. Seguro de venta en verde.

La promesa de compraventa debe hacerse cargo del riesgo temporal, es decir, qué sucede si cambian las condiciones entre el momento del cierre de negocios y la entrega del bien raíz. Por esta razón, una buena promesa de compraventa permite estar tranquilo para esperar, considerando que, cada vez los plazos de entrega son más largos.

Riesgos de la administración:

Cuando uno comienza la etapa de administración, existe un conjunto de interrogantes/miedos que deben resolverse, en especial si uno está recién comenzando: cómo disponer de tiempo para la administración, cómo logro que el arriendo cubra el 100% de los costos, cómo evitar tener arrendatarios malos, que no paguen el arriendo, dejen grandes deudas de gastos comunes, o servicios básicos, que no sepan vivir en comunidad o que no cuiden la propiedad. Cómo evitar que el arrendatario no pague y no se quiera ir de la propiedad o cómo hacer el desalojo. Cómo evito tener que desembolsar grandes montos por imprevistos o reparaciones importantes para rehabilitar el bien raíz. Cómo logro que el arrendatario pague a tiempo y, en especial, antes del cobro del dividendo. Cómo evitar al máximo los periodos de vacancia.

Pero la verdad es que, si uno realiza de manera concienzuda la etapa de evaluación, eso permite que la administración se centre principalmente en gestionar un solo riesgo: Hacer cumplir el presupuesto operativo, es decir, mantener controlados la vacancia, la renta, el dividendo, gastos operativos, los imprevisos, etc. Y gestionar al arrendatario y, eso se hace tanto al momento de la búsqueda, como controlando que éste mantenga al día el pago de la renta, gasto común y servicios básicos.

La forma correcta de poder gestionar este riesgo es, mediante la definición de sistemas: sistemas de cobro, sistema de mantención, sistema de reparación, sistema de evaluación, sistemas de control, etc. Por este motivo y, a diferencia de lo que sucede en la etapa de evaluación, la mayoría de los inversionistas exitosos la delega o subcontrata especialistas para enfocarse donde genera más valor.

Sabemos que todo el proceso de inversión puede parecer agobiante, en especial, las primeras veces que se realiza, por esta razón, en Wenderhaus Group te educamos, enseñamos para que aprendas a tomar las mejores decisiones de inversión y te conviertas en un Inversionista Exitoso. Además, te presentamos oportunidades “llave en mano”, es decir, previamente analizadas con nosotros bajo todos los criterios de riesgos previamente indicados. Para eso solo debes ser parte de nuestra comunidad, hazte miembro en www.whe.cl/whinversiones y conviértete en un Smart Investor.

Si consideras que hay barreras/obstáculos/mitos/riesgos importantes que no se mencionan, escríbelas en los comentarios.

Que la prosperidad te acompañe.

P.S.: Adicionalmente existen riesgos externos como son los riesgos políticos, macroeconómicos, del mercado.- que no se abordan en este artículo, porque no son de gestión inmediata del inversionista, a diferencia de los ya mencionados. Y son dignos de ser analizados en otra instancia.