En este artículo, les quiero ejemplificar por qué el Sueño de la Casa Propia se puede transformar en la Trampa de la Casa Propia. Si no has leído mi artículo “el sueño de la casa propia o el sueño del patrimonio propio” te recomiendo lo hagas porque este artículo viene siendo la continuación, es decir, aquí damos un ejemplo a los argumentos presentados en ese artículo anterior.

Mauricio y Pamela están casados hace 10 años. Él tiene 38 años y ella 36. Son padres de dos hermosos hijos para los cuales ambos tienen grandes sueños. Los esposos tienen un gran espíritu de superación, trabajan de sol a sol como empleados y juntos generan una renta familiar de $1.500.000, más algunos pequeños ingresos extras que producen en negocios informales, como vender algunos productos a colegas.

Según ellos, estos sacrificios valen la pena porque quieren entregar lo mejor a sus hijos. Asegurarles su futuro, su educación y darles una buena vida. De hecho, Pamela dice, que sueña que sus hijos estudien algo que no les obligue a trabajar tanto como ellos.

Ambos han tenido estabilidad laboral, sus sueldos junto a un comportamiento relativamente austero, más esos pequeños negocios que han hecho, les ha permitido ahorrar aproximadamente $18.000.000 y no tener deudas.

Actualmente, la familia de Mauricio paga por concepto de vivienda, un arriendo de $320.000 y el dueño del departamento le ofrece venderle ese inmueble por un precio de $90.000.000. El cual según una tasación está dentro de valor de mercado. Entusiasmados con la idea, Mauricio recurre al banco. Quien por su renta, comportamiento comercial, edad y estabilidad laboral, le pre-aprueba, complementando renta con su esposa, un crédito hipotecario a 20 años plazo por el 80% del precio de venta del departamento. Vale decir por $72.000.000.

En ese informe de preaprobación aparece el monto que debería pagar mensualmente Mauricio de concretarse la operación: $470.000 aproximadamente calculado a una tasa de 4,7%, es decir, un dividendo que incluye capital, intereses y seguros habituales.

Mauricio está a punto de tomar una decisión con consecuencias hasta 20 años de su vida -como haríamos cualquiera de nosotros en una situación similar- guiado por el deseo de convertirse en propietario (o al menos tener esa sensación) y por hacer caso a lo que dice la sabiduría popular, “dejar de botar plata en un arriendo” y dar “seguridad” a sus hijos.

Si analizamos la situación desde el punto de vista financiero y, más aún, desde la mirada de inversionista, Mauricio podría estar actuando en contra de su libertad financiera. Lo que la persona hará será bajar su flujo de efectivo por los siguientes 20 años en $140.000 aproximadamente. (Inicialmente al sueldo de 1.500.000 le restaba un arriendo de 320.000 y después le restaría 470.000). Ese monto sin contar que, al convertirse en propietario deberá pagar contribuciones.

La solvencia de una persona o empresa se mide precisamente por su capacidad de generar un flujo de efectivo alto y, en este caso, la decisión es contraria a ese principio. Adicionalmente, la libertad financiera de una persona se mide por el tiempo en que puede estar sin trabajar físicamente sin lesionar o deteriorar su calidad de vida.

Precisamente este aspecto es el que busca desarrollar una persona con mentalidad de inversionista, crear un patrimonio que le de seguridad y le rente lo suficiente como para que llegue en algún momento a cubrir todas sus necesidades financieras sin tener que trabajar, es decir, que el dinero trabaje para él.

Si miramos el caso de Mauricio, nos daremos cuenta que, previo a la compra del departamento, tiene exactamente 12 meses de libertad financiera, representada por su ahorro de $18.000.000. El cual podría cubrir una eventual cesantía o un gasto inesperado e ineludible o que también le podría dar incluso la posibilidad de hacer algún negocio que acrecentara es patrimonio.

Lamentablemente, si concreta la compra del departamento, su liquidez será nula y, además, habrá asumido una deuda equivalente aproximadamente a 48 meses de su sueldo completos, la que deberá servir por los próximo 20 años.

Puesto de otra manera, habrá desaparecido su libertad financiera de 12 meses, la cual le otorgaba un buen grado de seguridad y, peor aún, habrá asumido una deuda a largo plazo, apostando a que durante los próximos 20 años sus condiciones laborales, financieras y familiares serán iguales o mejores que hoy.

Seguramente sobre ese punto Mauricio mitiga su ansiedad pensando que, en 20 años más será dueño de un bien valorado en al menos $70.000.000 y, que, su patrimonio habrá crecido. También en esa época dejará de pagar dividendos y, si la suerte le acompaña, la propiedad podría ganar plusvalía. Lo que significa que, si decidiera venderla, tal vez podría obtener un precio mayor al que él pagó por ese bien. Por último, como la casa tiene seguro de desgravamen eso es positivo para la seguridad de su familia. De todas formas, si no vende la propiedad en 20 años más, cuando la termine de pagar, lo único que le producirá esta inversión será el bienestar de vivir en una casa sin deuda.

Actuando de esta forma, el matrimonio está a punto de invertir todo su esfuerzo y recursos pensando en que ese activo les dará mayor estabilidad y, obviamente, con una sensación de estar haciendo un excelente negocio.

MENOR FLUJO DE EFECTIVO DISPONIBLE Y MAYOR EXPOSICIÓN AL RIESGO, CON UN RETORNO INCIERTO NO SON PRECISAMENTE SEÑALES DE UN BUEN NEGOCIO.

Un inversionista, probablemente ni siquiera se compre la casa donde vive a través de crédito, evaluará dónde invertir ese dinero, de tal forma que le rente más que en su propia vivienda.

Para verificar lo que sucederá, comparemos los estados de situación de esta familia antes y después de la eventual compra y verifiquemos si, al menos el objetivo de mayor seguridad para la familia, se cumple.

En el primer estado de situación, observamos que el ahorro que tienen les permite una libertad financiera de, al menos, 12 meses. En el segundo estado esa libertad ha desaparecido, con el agravante que: a) su flujo de dinero ha descendido considerablemente b) su capacidad de crédito también ha desaparecido.

Veamos qué pasa si Mauricio y Pamela se compran un departamento para inversión y continúan arrendando. Un análisis rápido nos muestra que aun cuando el flujo de efectivo se mantiene -lo que les permitirá seguir ahorrando tal como lo venían haciendo hasta ahora- el ingreso familiar aumentó en un 22% y, aún disponen de capacidad de crédito para un nuevo departamento.

¿Puedes adivinar qué pasará 3,4 ó 5 años después, si siguen ahorrando tal como lo habían venido haciendo hasta ahora, en especial, que su flujo de efectivo no se deterioró?

Efectivamente, podrán comprar un nuevo departamento para inversión. Además, si tomaron una decisión responsable y financieramente inteligente, el primer departamento debe haber tenido plusvalía, por lo que el arriendo debe haber aumentado más que el dividendo, generando una mejora en el flujo de efectivo y una mejora en su patrimonio.

Además, mantienen los mismos beneficios que pensaron recibir con la casa propia: dar mayor seguridad a sus hijos al tener un bien raíz, disponer de un patrimonio creciente en el tiempo; y a su vez, mejora algunas de las desventajas de la casa propia: puede vender los departamentos en caso de necesidad sin afectar donde vive, puede adecuar el lugar donde vive (mudándose) de acuerdo a la evolución de la familia, una vez pagados puede quedarse con las rentas para pagar la Universidad o mejorar la jubilación o puede venderlos y capturar la plusvalía.

Y, por último, les estará enseñando a sus hijos como ser inversionista inmobiliario y ellos, además de recibir los departamentos como herencia, podrán comenzar a construir el SUEÑO DEL PATRIMONIO PROPIO mucho antes.

Que la prosperidad te acompañe

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Bibliografía: Libro “Cómo invertir en propiedades en Chile” de Hernán Herrera.