No es una novedad pensar que para los inversionistas invertir en propiedades resulta muy atrayente. Ahora bien, en el negocio de la renta de propiedades, el valor de compra y el flujo de efectivo que este crea en el tiempo son los puntos claves a investigar.

¡Alto! Todos los días escuchas y trabajas con la tasa de capitalización, pero aún no entiendes bien cómo funciona, sigue leyendo, aquí te explicamos los puntos fundamentales.

Lo primero que debes saber es que el “Cap Rate” o Tasa de capitalización corresponde a una herramienta financiera, y sirve para determinar el valor de un inmueble en función a los flujos anuales que este genere por el concepto de arriendo de una propiedad, por tanto, mide la relación entre el desempeño neto obtenido en el transcurso de un tiempo en relación con la inversión total realizada.

El Cap Rate es directamente proporcional al riesgo e inversamente proporcional a la inversión. Es decir, un Cap Rate bajo implica un riesgo menor y una mayor inversión.

¿Cómo calcular el Cap Rate?

Para calcular Cap Rate o la Tasa de Capitalización, debemos aplicar la siguiente fórmula:

Cap Rate = (NOI / V) x 100.

Puntos clave

1. ¿Qué representa?

El Cap Rate o Tasa de capitalización representa el desempeño esperado y generado por un inmueble, en el tiempo de un año de explotación, descontando los gastos de operaciones y mantención [RW2] incurridos.

2. ¿Qué mide?

La tasa de capitalización o el Cap Rate, mide el rendimiento neto de un periodo, también conocido como Net Operating Income, en relación con la inversión realizada y representa el rendimiento esperado que generará un inmueble a lo largo de un año.

En definitiva, la tasa de capitalización mide el porcentaje aproximado que una inversión puede obtener en función del valor de la propiedad.

3. Diferencias entre Cap Rate bruto y Cap Rate neto

Es importante diferenciar un Cap Rate bruto, que considera el total de los ingresos de un inmueble entre el valor de la inversión (Investment Value), y un Cap Rate neto, más exacto, que considera los ingresos operativos netos (NOI) para su cálculo.

4. En qué influye

El Cap Rate influye directamente sobre los rendimientos del activo, y el precio de este también incidirá en el resultado final obtenido. Por esta razón, es importante que los inversionistas analicen cuidadosamente la situación del mercado antes de tomar una decisión.

5. ¿Cómo obtengo el Cap Rate real?

Para obtener el Cap Rate real hay que tomar en cuenta el NOI Net Operating Income o Resultado Operativo Neto, que es la suma de todos los ingresos que genera el inmueble, menos todos los gastos de operación y mantenimiento de este.

Según el CCIM Institute (Certified Commercial Investment Member, en inglés), el NOI es la diferencia entre los ingresos que genera el inmueble, producto de sus rentas y otros, y los gastos operativos, como impuesto predial, seguros, gastos de administración y personal, gastos de marketing, mantenimientos y reparaciones, servicios, entre otros. No se consideran gastos operativos la depreciación, gastos de capital, comisiones de brokerage y los impuestos.

6. La rentabilidad

La rentabilidad está vinculada con el sector donde se desee invertir. Por tanto, si la zona está más consolidada, en general, menor será su rentabilidad, dado que su prima por riesgo o compensación por el riesgo asumido será menor que la de un sector no consolidado y con mayores posibilidades de expansión.

7. Buena administración

Si la propiedad tiene una buena administración durante un periodo determinado, ésta se encargará de ir haciendo crecer los flujos de ingresos y acotando los costos, con lo cual el NOI irá creciendo en el tiempo y con ello hará crecer el valor de la propiedad

Factores para evaluar:

a) Plazo del contrato: Nos da una mirada de la duración de los flujos del inmueble. Normalmente, cuando un inmueble tiene flujos asegurados, el uso del Cap Rate es bastante eficiente.

b) Calidad del arrendatario: Para asegurar la continuidad de los arrendatarios en el inmueble. Puede ser que se tenga un contrato a largo plazo, pero el arrendatario tiene problemas financieros que pueden afectar su continuidad en el inmueble.

c) Continuidad del inmueble en el tiempo: Se debe evaluar la infraestructura y el equipamiento del inmueble para saber qué tan competitivo es con los que ya están en el mercado y con los futuros inmuebles que se pueden desarrollar en la zona.

¿Cómo hacer la evaluación?…

Si bien existen más factores por evaluar. Hay tres pasos importantes a seguir:

1. Saber en qué sector inmobiliario vamos a invertir (oficinas, comercial industrial o residencial).

2. Hacer una comparativa de los cap rate de cada sector. Por ejemplo, en el sector comercial podemos decir que se buscan cap rate para inmuebles stand alone entre 8% a 12% de cap rate.

3. Darle una importancia a cada factor y, según eso, calificar el estatus en que se encuentra en base al análisis hecho.

Finalizando, además de saber qué es el Cap Rate, se debe tener en claro que se trata de un indicador muy importante a la hora de invertir en inmuebles porque en transacciones donde hay flujos estables de rentas, permite tasar, comparar y proyectar rentabilidades de diferentes bienes para tomar decisiones informadas.

Al respecto, hay que considerar que al usar el Cap Rate en la tasación de una propiedad, inciden dos principios económicos:

• • Anticipación: se aplica porque el valor de una propiedad hace referencia al valor presente de los flujos de efectivo esperados.
  • Sustitución: las rentas de las propiedades deben estar en línea con la de otras que resulten competitivas.

De todas formas, al realizar una inversión de propiedades en Chile, se debe tener presente que el resultado efectivo de la tasa de capitalización varía en función de la exactitud de las proyecciones, capacidad de arrendar el bien y grado de ocupación alcanzado, por lo que es necesario evaluar los flujos que ésta va a dejar en el mediano y largo plazo. Por ello, saber calcular el Cap Rate, en el mundo de la renta residencial es muy importante.