Si ya tienes una propiedad en la mira y decidiste transformarte en inversionista inmobiliario, este artículo te guiará por las etapas que debes seguir para comprarla y hacer una inversión que te generará retornos por décadas.

Las ventajas de comprar una vivienda como inversión son muchísimas. Sea una casa o un departamento, es una de las mejores formas de obtener un flujo de caja predecible, beneficios tributarios y diversificar tu cartera de activos para generar riqueza.

Estas etapas son:

1. Negociación y cierre del negocio
2. Escrituración de la propiedad
3. Inscripción de la propiedad
4. Pago y entrega de la propiedad

Veamos cada una en detalle a continuación.

Paso 1. Negociación y cierre del negocio

El crédito

No importa si compras la vivienda para vivir o como inversión: lo primero es decidir de qué manera financiarás la compra. En ese sentido, la forma más común es con un crédito hipotecario.

Si eliges esta alternativa, acércate a tu banco y solicita una preaprobación del crédito hipotecario. Así sabrás el monto que el banco está dispuesto a prestarte y podrás delimitar el rango de tu búsqueda. Así podrás estar seguro de que, al cotizar viviendas, tendrás fondos suficientes.

No te olvides de los seguros asociados a tu crédito hipotecario

Si estás financiando tu residencia con un crédito hipotecario, por ley este debe incluir un seguro obligatorio de desgravamen e incendio, cuyas primas se hallan incorporadas en el valor de los dividendos.

Además de esto, puedes contratar seguros auxiliares voluntarios, como el seguro de cesantía y sismo. Este último es obligatorio en ciertos bancos.

Si compras al contado, resguardar el valor de la propiedad a través de la contratación de un seguro es de exclusiva responsabilidad del dueño, salvo el seguro de incendio si la residencia se halla en un condominio o edificio donde sea obligatorio.

La promesa de compraventa

Cuando tengas decidido la vivienda que vas a comprar y cómo financiarás la compra, aparecerá en escena la llamada “promesa de compraventa”: un contrato entre el comprador y el vendedor de una propiedad antes de firmar la escritura de compra y venta.

Si se trata de una propiedad nueva, el pago de la reserva y/o pie dependerá de la etapa de construcción en que se encuentre el proyecto.

Puedes negociar el pago de la promesa de compraventa en cuotas u otros medios, como cuponeras o tarjeta de crédito, dependiendo de las políticas de cada inmobiliaria.

¡Ojo aquí! Las multas o sanciones por incumplir la promesa de compraventa se detallan en el documento con el pacto de las partes sobre el monto de la multa, que ha de ser igual para ambas.

No hay un monto establecido, aunque suele ser entre el diez y el veinte por ciento del valor de la compra.

Due diligence: “habla ahora o calla para siempre”

Due diligence, o diligencia debida, es la tarea de recopilar y analizar toda la información relevante antes de tomar una decisión o realizar una transacción, de modo que una parte no sea considerada legalmente responsable de ninguna pérdida o daño.

Esto significa que debes asegurarte de que la propiedad no tiene ningún inconveniente.

Fíjate en aspectos estéticos o visuales como las terminaciones de recubrimientos de piso, de muros, pinturas, cerámicas, alfombra, papel mural, etc.

Asimismo, asegúrate del adecuado funcionamiento de ventanas, puertas, desagües, cocina y correderas de guardarropas.

Comprueba también y registra los consumos de medidores del agua, la luz y el gas, ya que desde ese instante empiezas tú a pagar las cuentas.

Si tu residencia viene con fallas o presenta algún inconveniente en el futuro próximo, el servicio posventa de la inmobiliaria, en el caso de residencias nuevas, puede cubrirlo.

La ley estipula garantías de tres años para las terminaciones, cinco para las instalaciones (agua potable, alcantarillado, electricidad y gas) y diez años para la estructura.

Paso 2. Escrituración de la propiedad

La escrituración se efectúa cuando el proyecto ya está terminado, con la recepción municipal concedida y el cliente del servicio cuenta con su crédito aprobado. Al cumplir estas condiciones, de existir un crédito hipotecario por el medio, el banco redactará la escritura y se firmará ante notario como documento legal.

Esto puede tomar un tiempo. Más aún cuando debes contar con un auténtico “arsenal” de documentos.

El llamado “estudio de títulos” abarca una serie de certificados que se piden en el Conservador de Bienes Raíces. Debes obtenerlos todos en caso de que vayas a adquirir una propiedad usada.

• El primero es el certificado de dominio vigente, documento que acredita que quien vende la propiedad es el dueño.
• Asimismo, debes conseguir el certificado de inscripción de dominio del inmueble a diez años. Se hace esta investigación hacia atrás por el hecho de que ese es el plazo máximo para prescripción en el caso de haber algún inconveniente.
• Para descubrir si la propiedad tiene una hipoteca o está embargada, por poner un ejemplo, no debe faltar el certificado de hipotecas y gravámenes. Este registro del Conservador muestra si sobre la propiedad existe algún gravamen o está imposibilitado de venderse.

Los trámites los puede solicitar cualquier persona en forma presencial u online. El Conservador de Bienes Raíces de Santiago ofrece una “carpeta de títulos últimos 10 años”, que incluye el certificado de dominio actual y de gravámenes y prohibiciones por $13.500. Los bancos acostumbran a pedir estos papeles para conceder créditos.

Solo debes tener la foja y el número, o los apellidos del dueño y el año de inscripción de la propiedad consultada.

Otros certificados que vas a requerir son:

• De no expropiación o utilidad pública, del Serviu y de la municipalidad. Este documento señala si a futuro, por poner un ejemplo, si la vivienda es expropiable para obras municipales.
• De deuda de contribuciones. Es para poder ver si existe alguna mora en el pago de las contribuciones, debes pedirlo en la Tesorería General de la República o Chile Atiende.
• De recepción municipal, en caso de que sea una casa y tenga ampliaciones. Se entrega en la dirección de obras de la municipalidad y acredita que la construcción está regulada.
• Certificado de uso de suelo. Es bueno fijarse en los planos reguladores y normativas por el hecho de que van mudando. Si buscas una casa como negocio o plusvalía, es un tema para valorar.
• Permiso de edificación, en el caso de adquirir un departamento. Se solicita a la inmobiliaria.

Si el vendedor no está casado bajo régimen de sociedad conyugal, no es precisa la autorización del cónyuge. No obstante, si el vendedor está sujeto a dicho régimen, sí requerirá la autorización de su cónyuge. De no cumplir este requisito, la venta va a ser considerada nula y sin efecto. Aun así, algunas Notarías requieren la firma del cónyuge para demostrar que la propiedad no es bien familiar.

Paso 3. Inscripción de la propiedad

Luego de firmar la escritura de compraventa de una propiedad, ésta se inscribe en el Conservador de Bienes Raíces (www.conservador.cl). Ya efectuada la inscripción, se envía al requirente un correo electrónico con la información necesaria para descargar vía web, la totalidad de los documentos generados por el Conservador de Bienes Raíces en virtud del requerimiento de inscripción

Paso 4. Pago y entrega de la propiedad

Respecto al pago y la entrega de la propiedad, se recomienda pagar el pie o el valor de la propiedad con un vale vista al momento de la firma de la escritura, con instrucciones donde se deje constancia que sólo podrá cobrarse una vez que la propiedad esté bien inscrita en el Conservador de Bienes Raíces a nombre del comprador libre de todo gravamen, a excepción de los propios de la compraventa e intrínsecos de la propiedad que se desprenden del estudio de títulos.

¡Ahora estás listo para ser todo un inversionista inmobiliario!

Y ahí lo tienes: siguiendo estos pasos tienes toda la información para gestionar la compra de tu propiedad como inversión, y obtener la rentabilidad que estás buscando.

No dudes en acercarte a nosotros si necesitas más información, tienes dudas o quieres hacer una consulta.